Будівельне проектування : забираємо «біль» девелоперів

24 Січня 2020

Організація та будівельний проджект-менеджмент — це управління процесом для досягнення цілей проекту будівництва. Проект — це система сформульованих визначених цілей та задач, які мають бути вирішені під час будівництва.

Метою проектування будь-якого будівництва є створення об’єкта нерухомості для надання з його допомогою послуг або для подальших продажів та отримання прибутку. Проектування має на меті розробку моделі об’єкта на період його експлуатації, а результатом такої розробки вважається комплект проектно-кошторисної документації. Цей комплект є основою усієї документації об’єкта.

Проектуванням зазвичай займається генеральний проектувальник, але звертаючись до компаній, що надають послуги будівельного проджект-менеджменту, замовник знімає з себе відповідальність за цей та багато інших пластів робіт, про які ми поговоримо нижче. Група компаній «Алтана» надає допомогу в реалізації проекту в зазначені замовником терміни при фіксованому бюджеті та зазначених заздалегідь ресурсах.

Будівельний project-менеджмент включає в себе наступні функції:

  1. Мета та положення.
    Має відповідати на питання «що будується?»,
    «яка генеральна задача?», «які етапи та підетапи?».

  2. Планування.
    Розгляд цієї функції виконується після здійснення та вияснення пункту № 1, тобто після вияснення системи та алгоритму виконання будівельних робіт. Планування відповідає на питання «як будувати?», «як довго будувати?», «за допомогою чого будувати?».

  3. Мотивація.
    Залучення виконавців на певних умовах, з якими згодні всі сторони процесу. Забігаючи наперед, скажемо, що залучення виконавців входить до переліку послуг групи компаній «Алтана» з будівельного проджект-менеджменту.

  4. Організація.
    Основною її метою є залучити необхідних виконавців, для яких вже були окреслені цілі, положення та завдання, були прописані послідовні алгоритми функцій планування і, відповідно, при виконанні цих робіт обов’язковим є забезпечення виконавців необхідними ресурсами і визначення їх поля та місця діяльності. Ця функція менеджменту відповідає на питання «як будувати?» та «хто будує?».

  5. Контроль.
    Здійснює завдання інформаційне, що має відповідати на питання «на якій стадії перебуває реалізація проекту?» і контрольно-вимірювальне «чи досягаються в процесі реалізації проекту ті завдання, які були раніше прописані в плануванні?».

  6. Прогноз.
    Має відповідати на питання «чи відповідає фактична реалізація
    проекту планам які були передбачені на початку створення
    будівельного плану?».

У цій статті ми зробимо акцент на плануванні та організації процесу управління будівництвом, тобто на другому та четвертому пунктах переліку функцій будівельного project management.

«Як будувати?». При плануванні процесу виконавець має з’ясувати два важливих організаційних моменти:

  • послідовність будівництва об’єктів майданчика;
  • технологічну послідовність зведення основних конструкцій.

Група компаній «Алтана» допомагає замовнику та бере на себе відповідальність за планування будівельного менеджмент-процесу.

«Як довго будувати?»

Тривалість будівництва повинна відповідати нормативним термінам будівництва аналогічних об’єктів згідно ДБН: ДСТУ Б А.3.1-22:2013 «Визначення тривалості будівництва об’єктів».
(https://dbn.co.ua/load/normativy/dstu/dstu_b_a_3_1_22/5-1-0-1109).

Без належної освіти і досвіду роботи у сфері управління будівництвом не так легко встановити точні терміни будівництва, беручи до уваги наступні умови:

  • нормативні терміни будівництва аналогічних об’єктів;
  • обґрунтоване збільшення терміну будівництва, відмінного від нормативного через певні причини (наприклад, вплив місцевих умов).

Досить часто терміни будівництва збільшуються через обмежені умови на будівельному майданчику, через відсутність вантажопідйомного крана та кранового устаткування, через завелику масу зводимих конструкцій і ступеня їх укрупнення тощо.

На кожному монтажному горизонті необхідно створювати нові робочі місця. Для того щоб їх створити, необхідні нові робочі пристосування, потрібно прорахувати і здійснити розміщення робочих, інструментів, які вони використовують, матеріалів, а також подачу енергії — це трудомісткий і складний процес, в якому не можна допустити помилки. Адже помилкові технологічні рішення, помилки в проектній документації, невідповідність проекту будівельним нормам, збій обладнання тощо призводять до небажаних змін термінів та плану будівництва, а вони в свою чергу — до перевитрат. Щоб не допустити помилок, група компаній «Алтана» виступає будівельним проджект-менеджером між роботою девелопера, проектувальників та підрядників, зводячи проектні ризики до мінімуму.

«За допомогою чого будувати?».

Організація будівельних робіт, її основний період, або так зване будівництво нульового циклу включає в себе багато етапів і підетапів: земляні роботи, водозниження або водовідведення, гідроізоляційні роботи, монолітні роботи.

Земляні роботи включають:

  • планувальні роботи;
    планувальні роботи;
  • екскаваційні роботи;
    екскаваційні роботи;
  • зачистка дна котловану;
    зачистка дна котловану;
  • засипка зворотних пазух.
    засипка зворотних пазух.

Роботи по водозниженню або водовідведенню включають:

  • встановлення водознижуючих свердловин;
  • встановлення лотків, траншів, зумпфів на дні котловану.

Гідроізоляційні роботи включають:

  • встановлення горизонтальної рулонної гідроізоляції;
  • встановлення вертикальної обмазувальної гідроізоляції.

Монолітні роботи включають:

  • опалубні роботи;
  • арматурні роботи;
  • укладання бетонної суміші.

Послідовність проведення операцій і алгоритм виконання робіт — це система, яка входить до функцій будівельного project-менеджменту. Група компаній «Алтана» отримує від замовника побажання та самостійно складає карту організації будівельних робіт, починаючи з нульового циклу. Узгодження фінального проекту відбувається із залученням трьох сторін: девелопера, виконавця та проектного менеджера.

Для забезпечення проектування об’єкта будівництва замовник повинен надати генпроектувальнику або проектувальнику вихідні дані на проектування. Тобто, вихідні дані надаються юридичній особі, тому у складі проектувальника буде визначений фахівець чи посадова особа, яка буде відповідальною за вказані дії і нестиме встановлену відповідальність. Група компаній «Алтана» може виступити у ролі виконавця авторського нагляду, який здійснює нагляд та будівельний менеджмент відповідно до вимог законодавства та державних будівельних норм. Інші ролі (проектувальник, виконавець тощо) також можливі та обговорюються у кожному випадку окремо.

Авторський нагляд за будівництвом передбачає контроль за відповідністю будівельно-монтажних робіт проекту (п. 2. Порядку здійснення авторського нагляду під час будівництва об’єкта архітектури, затвердженого постановою КМУ від 11.07.2007 № 903). Авторський нагляд та проджект-менеджмент об’єкта будівництва створюється протягом усього періоду будівництва.

Організація будівельних робіт та будівельний проджект-менеджмент має залучати виконавців до проведення запланованих робіт та «розставити» їх по місцях праці.

Генпідрядник має:

  1. прописати завдання та проектну документацію;
  2. надати субпідрядникам фронт робіт;
  3. забезпечити енергопостачанням, складськими та побутовими площами, у разі потреби — матеріально-технічними ресурсами;
  4. створити безпечні умови праці для виконавців, виключити негативний вплив сторонніх організацій або факторів.

Етапи організації будівельних робіт:

  • підготовчий або попередній період (освоєння будівельного майданчика);
  • основний період:
    — зведення підземної частини (нульовий цикл);
    — зведення наземної частини.

Основною метою будь-якого будівництва є, звичайно, зведення об’єкта нерухомості та успішне введення його в експлуатацію. Від початку, з моменту виникнення ідеї про зведення будівлі або іншого об’єкту нерухомості (в тому числі реконструкція) до моменту введення об’єкта в експлуатацію група компаній «Алтана» супроводжує замовника (девелопера), надає авторський нагляд за будівництвом та виконує функцію головного проджект-менеджера, чим спрощує процес будівництва, мінімізує перевитрати та ризики.

Інколи замовник не до кінця розуміє та усвідомлює свій майбутній об’єкт і у зв’язку з цим потребує допомоги на попередньому, найпершому етапі — етапі складання завдання. Наша компанія супроводжує будівельні справи з будь-якого етапу, у тому числі з складання завдання для служби замовника.

Крім того, «Алтана» узгоджує технічні параметри з проектувальниками, складає графік графіка видачі проектної документації, перевіряє проектну документацію та проводить аналіз оптимальності рішень, та, врешті, узгоджує всі розділи проекту між собою.

Будівельний проджект-менеджмент — відносно нова послуга у сфері будівництва в Україні, тому необхідно пояснювати з чого складається цей процес. Замовник послуги будівельного проджект-менеджменту та управління будівництвом отримує технічний аудит, оцінку ризиків, послугу збору вихідних даних та оформлення дозвільної документації, поетапне управління проектуванням, встановлення термінів будівництва, організацію і проведення тендерів, організація документообігу, технічний нагляд і так далі.

Будівельний проджект-менеджмент включає в себе планування, організацію та контроль процесу будівництва, які часто конфліктують між собою через нестачу управління. Ми беремо цю роботу на себе. До того ж, одною з найбільших конкурентних переваг групи компаній «Алтана» є послуга технічного нагляду. Тому запрошуємо вас на консультацію та будемо раді співпраці.

Нагадаємо, що окрім комплексного підходу до процесу будівельного проджект-менеджменту, у нас можна замовити окремі послуги, а саме:

Співпраця з групою компаній «Алтана» — це економія часу, коштів та нервових клітин, адже ви довіряєте свій проект професіоналам. Запрошуємо вас до офісу «Алтана» на консультацію або чекаємо на ваш дзвінок.

 

 

Інші статті