Договір оренди квартири: що вказувати?

12 Січня 2021

Влаштувало все у майбутньому житлі переходимо до складання договору, який є неодмінною  умовою здачі житла. Так  в побуті поняття «найм» і «оренда» використовуються як синоніми, хоча юридично це дещо відмінні поняття (договір оренди укладають на житлове або нежитлове приміщення з юридичною особою, найм — на житлове приміщення з фізичною особою),  проте на ринку закріпилися поняття «орендар» і «орендодавець».

Договір оренди  житла — документ, який допоможе уникнути непотрібних конфліктів, тому підійдіть відповідально до складання. Зупинимося на таких моментах.

Обов’язкові дані оренди

Предмет договору — це квартира. Вказуйте повну адресу, площу і кількість кімнат.

Сторони договору — власник житла або його довірена особа та  орендар.

Паспортні дані та інформація про місце реєстрації — як господаря квартири, так і орендаря.

Термін (строк) договору – вкажіть чітку дату закінчення договору або період його дії.

Термін договору

Короткостроковим вважається договір найму, укладений на термін менше ніж рік, довгостроковим — від 1 року до 5 років. Якщо в договорі оренди житла термін не визначено, вважається, що він укладений на 5 років. Договір оренди, який  укладається на 3 і більше років має нотаріально бути завірений.

Головна відмінність короткострокового і довгострокового договорів — умови виселення мешканців. Якщо угода укладена на термін більш як 12 місяців, орендар має право на укладення нового договору.

Власник  може за три місяці до закінчення старого запропонувати мешканцям новий договір або повідомити про відмову укладання договору на новий строк, інакше він автоматично продовжується на тих же умовах. Замінити одних мешканців на інших не вийде — не продовжувати договір можна, тільки якщо власник не збирається здавати квартиру протягом року. Порушення цього правила загрожує позовом старих мешканців, які мають право вимагати відшкодування збитків.

Навіть якщо у власника є  претензії до використання квартири, наймач може в суді попросити час на виправлення. Крім цього, він може вселяти тимчасових мешканців і укладати договори піднайму. В результаті хитрий мешканець, користуючись правами довгострокового договору, може надовго оселитися у квартирі.

Більшість власників прагнуть укласти короткостроковий договір — на 11 місяців.

При цьому необхідно вказати, за який проміжок часу сторони можуть розірвати договір достроково, а також порядок повернення грошей і застави.

При короткостроковому договорі власник може просто відмовитися від укладання договору на новий термін.

Підвищення ціни

Експерти радять в договорі прописувати не тільки суму і порядок оплати, але й умови її підвищення (індексацію на 6-10% в рік).

Якщо такого пункту в договорі немає, ціну все одно можуть підняти, але, відповідно до Цивільного кодексу, власник має право робити це не частіше разу на рік. Про це він зобов’язаний повідомити заздалегідь у письмовій формі. Якщо орендар проти — договір розривається в односторонньому порядку без виплати неустойки.

Гарантією захисту прав власника є так званий забезпечувальний платіж — сума застави за місяць оренди. Він гарантує, що мешканці не з’їдуть, не заплативши. Іноді додають умову про авансову оплату за місяць вперед.

Порядок оплати

 В договорі вкажіть період, коли ви зобов’язані здійснювати орендну плату. Не забувайте, що існують штрафні санкції за порушення порядку оплати. Виділяється термін на погашення заборгованості, потім орендодавець має повне право виселити з квартири.

Факт оплати має бути зафіксований: при наявній оплаті вимагайте розписку від власника, а при переказі на карту просіть виписку з банку.

Відносини з власником

Обговоріть і пропишіть всі деталі проживання.

Хто робить ремонт

 Запам’ятайте спочатку домовляєтесь про зниження оплати за оренду, а потім вже починаєте ремонт. Не навпаки.

Цей пункт має бути внесений в договір, де чітко зазначається, що можна змінювати в квартирі, а що ні. Часто в договорі прописується,  що «після закінчення терміну найму мешканці зобов’язуються повернути приміщення в тому ж вигляді, в якому воно було надано». Звертайте на це особливу увагу.

Якщо ви вирішили з власником, що робите ремонт,  а він знижує оренду плату (іноді до 15-20%), зазначаєте це в договорі.

Наповнення квартири

В договорі обов’язково робіть повний опис житла. Це позбавить сторони від взаємних претензій щодо якості ремонту та стану меблів.

Звичайно, якщо квартира належить до економкласу, но такий опис робити недоцільно. Але якщо ви орендуєте квартиру преміумсегменту, то краще скласти докладний список і підкріпити це все фотографіями.

Також не забудьте зафіксувати  показники індивідуальних лічильників обліку води та електрики на момент заселення.

Проживають у квартирі

 Важливо вказати в договорі тих, хто буде проживати в помешканні. Обов’язково не забувайте і про домашніх тварин. Не радимо нехтувати цим, оскільки наслідки можуть бути сумними.

Порядок виселення

 Не забудьте і про цей пункт в договорі. Він має задовольняти обидві сторони.  Часто вказують, що орендар має декілька днів для того, щоб виїхати та знайти нову квартиру. На  практиці  в деяких договорах вказується, що якщо орендар прожив менше зазначеного терміну, йому виплачується компенсація.

Інші новини