Правові нюанси в галузі нерухомості та будівництва завжди тягнуть за собою безліч питань. У цій статті ми розглянемо, хто такий замовник будівництва і в чому його відмінність від забудовника.
Чинне містобудівне законодавство визначає замовника як фізичну або юридичну особу, яка виконує забудову території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала відповідну заяву. Простіше кажучи, це особа, що замовляє будівельні роботи, певні послуги чи продукти та платить за це підрядникам.
В той самий час визначення «замовника» міститься в Законі України «Про архітектурну діяльність», яке доповнює зміст вищенаведеного терміну такими ознаками, як наявність у замовника земельної ділянки, та визначає мету зведення – для зведення або зміни споруди. Зазначене визначення є аналогічним раніше діючому Закону України «Про планування і забудову територій», який втратив чинність після прийняття Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Визнання замовника будівництва є актуальним при вирішенні питань організації процесу будівництва:
Замовник та забудовник — в чому різниця?
У законодавстві можна часто зустріти термін «забудовник». Забудовник — це юридична особа, що виконує зведення, реконструкцію, введення в експлуатацію будівель, і отримує за це оплату.
У понять «замовник будівництва» і «забудовник» існують як спільні ознаки, так і відмінності. Спільною ознакою є те, що обидва мають майнові права на земельну ділянку та дії, направлені на її забудову. У випадку замовника дії в подальшому реалізовуються через відповідний намір та подачу заяви щодо забудови земельної ділянки, для забудовника характерним є організація процесу спорудження нерухомості, що також включає в себе отримання документів дозвільного характеру. Ключовою відмінністю між зазначеними термінами є акцентування уваги відносно наявності права розпорядження об’єктом нерухомості забудовника. Тобто, замовник є частіше засновником і керівником процесу зведення об’єкта, а забудовник — безпосередній виконавець.
Типи замовників будівництва
1. Замовник та підрядник є окремими особами:
Замовник будівництва укладає договір з підрядником, згідно з яким другий має звести та здати у врегульований термін об’єкт, або звести будівлю згідно з проектно-кошторисною документацією, а замовник будівництва має дати підряднику будівельний майданчик, проектно-кошторисну документацію, отримати споруду або закінчену будівельну роботу, а також оплатити її.
Так, права замовника на проектування і будівництво та функції замовника при будуванні архітектурних об’єктів спрямовані на врегулювання не стільки договірних відносин, скільки дотримання вимог технічного характеру для забезпечення встановлених процедур при виконанні будівельних робіт.
2. Замовник та підрядник є однією особою.
У цьому випадку особа виконує одночасно права та обов’язки не тільки замовника, але й підрядника. Такі випадки зустрічаються часто, як правило, ці особи є великими будівельними компаніями, які мають у власності або користуванні земельні ділянки та здійснюють на них будівництво (наприклад, житлові комплекси, об’єкти агропромислового сектору тощо). Ці об’єкти у подальшому або реалізовуються приватним особам, або використовуються у власних цілях. Варто зазначити, що замовник-підрядник не є забороненою комбінацією, проте виступаючи у якості підрядника необхідна ліцензія, яка дає право виконувати будівництво, та залучити інженера технічного нагляду з урахуванням заборони, передбаченої пунктом 4 Порядку здійснення технічного нагляду під час будівництва об’єкта архітектури, затвердженого Кабінетом Міністрів України від 11 липня 2007 року № 903.
3. Замовник будівництва залучає третю особу для належного виконання своїх функцій або досягнення певних цілей.
Приклади
-
Делегування функцій замовника на підставі договору.
В законодавстві містяться закони, згідно з якими функції замовника можна делегувати. Наприклад, у другому підпункті пункту «і» частини 1 статті 31 Закону України «Про місцеве самоврядування» до виконавчих органів селищних, сільських, міських рад належить, зокрема, виконання або делегування на конкурсній основі генеральній організації функції замовника на будівництво, реконструкцію і ремонт житлових приміщень, а також соціальних та виробничих зведень комунальної власності.
Договір про делегування робіт замовника — суперечливий договір у цивільному та господарському законодавстві.
-
Залучення замовником будівництва інжинірингової компанії.
Закон України «Про архітектурну діяльність» містить визначення інжинірингової діяльності:
До прав замовника будівництва віднесено залучення осіб, що мають сертифікат кваліфікації для виконання ролі замовника та проведення інжинірингу.
-
Проведення будівельних робіт на підставі договорів про спільну діяльність.
Існують договори, згідно з якими власником земельної ділянки виступає людина, яка володіє земельною ділянкою, а з іншого боку – людина, яка має намір виконувати роботи. Тобто дві особи зобов’язуються діяти разом.
Відповідно до законодавства, за договором про спільну діяльність обидві сторони зобов’язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення поставленої мети, якщо це не суперечить закону. Спільна діяльність може виконуватись з об’єднанням вкладів учасників або без об’єднання вкладів учасників.
Проте, трапляються випадки, коли власник земельної ділянки та замовник будівництва не збігаються в одній особі, тому чинне містобудівне законодавство потребує реформування. Доцільним було б відокремити самостійні терміни як для особи, що має намір здійснювати будівництво, так і для особи, якій делеговані повноваження. Це дозволить професійним суб’єктам не тільки організовувати процес будівництва, а й брати на себе відповідальність за договірні зобов’язання та виконання правил містобудівного законодавства.
Група компаній «Алтана» – ваш провідник у тонкощі будівельного світу.
А до наших послуг входить:
- послуги БТІ та реєстрацію права власності;
- будівельно-монтажні роботи;
- технічне обстеження об’єктів та енергоефективність;
- послуги архітектурного бюро;
- правову допомогу;
- технічний нагляд за будівництвом;
- експертизу охорони праці підприємства.
Співпраця з групою компаній «Алтана» — це економія часу, коштів та нервових клітин, адже ви довіряєте свій проект професіоналам. Запрошуємо вас до офісу «Алтана» на консультацію або чекаємо на ваш дзвінок.
Стаття підготовлена за мотивами журналу “Вісник Будівельника
